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購買小套房 要睜大眼
新聞發佈時間:2003/11/24 06:03:29 pm
       

小套房市場搶搶滾,目前市場已經有超過千億元的市場,未來也有成為銷售主流的趨勢,不過根據信義房屋企研部經理林永孟指出,目前市場上小套房產品種類多,一定要慎選產品,同時注意隱藏的危機,才能選到自用投資兩相宜的好套房!

以下是林永孟的檢視準則:

1.套房若為自住,通常為過渡型產品,必須考慮轉售問題,因此市場性很重要。投資套房則確保高投資報酬為首要任務。

2.套房出租以戶為單位,「論間不論坪」,新舊房屋租金差異不大,房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定。因此房價低、公設比低的套房享有較高的投資報酬率;另外預售套房的投資報酬可能不如比中古套房;坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。所以消費者購置套房自住(未來換屋需考慮轉出租問題)或出租,必須省思,買預售屋還是中古屋好?買12坪套房還是買14坪的套房較佳?

3.套房使用者大多外食,廚房空間夠用就好,車位也不是必要條件,由於日常採買、上班較為重要,因此購買套房首重生活機能與交通便利性,生活機能完善、交通便利的套房,房租自然居高不易,出租率也較高。一般而言,套房大樓戶數較多,門禁安全相當重要,一些老市區套房由於門禁管理鬆散,或投資客未過濾出租對象,已成藏污納垢之處,嚴重影響出租率,租金水準也漸趨滑落,這種大樓無法持續享有高投資報酬,消費者應避免選購。

4.另外,購買套房投資必須要長期的收租的心理準備,一年8%的投資報酬率,累積十五年,幾乎可以賺上一倍本金。若購買幾年後便轉手賣出,可能因賠售及稅負支出不賺反虧,因此,沒有10年、15年以上的投資準備,實在不宜購置套房。另外套房貸款成數較低(一般為五、六成左右),因此購置套房需準備較多的自有資金。

5.購屋出租應先要清楚當地「現在的」租屋需求與租金水準,因此,目前已有承租方願繼續承租,或是不必再重新裝修就立即出租者,是套房投資優先選擇的標的。另外,套房投資人亦應思考是否能經由更改格局、增添設備而增加租金收入,以淡江大學總價225萬,貸款158萬,30坪、三房二廳二衛的公寓為例,若購買後改成四個設備齊全的小套房出租,年租金可增加12至15萬元,投資報酬率亦增加3%左右,套房投資者應思考裝修以增加投資收益的可能性。思考裝修以增加投資收益的可能性。

至於在套房選購的秘訣有二,分別是交通便利以及生活機能佳,其中區域的選擇,建議最好選擇單價低,區域環境有實質利多,交通便利,生活機能佳,租屋需求強勁的地段,像大學商圈、百貨商圈、辦公商圈、捷運站旁邊等區域。以產品別看,具8%以上年房租報酬潛力房屋,分別為是捷運住宅+功能性套房、學生套房、溫泉套房、商務住宅等。這類高租金水準的房屋,共同的特徵是,總價不高、交通便捷、生活機能完善等。

至於套房產品多半位於辦公商圈和市區,也有位於市郊鄰近交通設施旁(如捷運系統)的,或位居風光明媚郊區,以綠色景觀「休閒產品」取勝的。不同種套房產品投資報酬率明顯不同,一般而言,捷運套房收益率最高,可達8%至13%,其中結合溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理的投資報酬率都在10%以上。隨著捷運路網路漸次擴展,捷運站附近套房租金收益率逐步上升,不過市中心區捷運套房因為房價較高,租金收益率不容易超過10%,郊區捷運套房房價較低,租金收益率反而較高。

還有專以學生為對象的套房收益率次於捷運套房,由於租金穩定,房價不高,投資報酬可達10%左右。近年來套房具備更多機能,有的強調休閒取向、有的標榜商務功能,最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房,這類功能性套房租金收益率也頗高。至於以往租金收益率最高的百貨商圈舊套房,由於多數未規劃休閒或商務功能,加上門禁管理漸趨鬆散,租金收益率有明顯下滑的情形。位於郊區或交通不便利的套房,多是建商一窩蜂搶建所致,由於空戶甚多,投資報酬與定存相差不多,若空置時間過長,反而讓投資人真的「住進套房」,有意購買套房投資者不可不慎!

電話:04-23160106
傳真:04-23130523